부동산 세제개편, 종부세·양도세 뭐가 바뀔까

2026년 8월 기획재정부가 발표한 부동산 세제개편은 종합부동산세(종부세)와 양도소득세(양도세)의 계산 구조를 함께 손보는 내용이다. 다만 이 시점 기준으로는 아직 ‘개편안’ 단계다. 정기국회 제출과 국회 통과 절차가 남아 있고, 대부분 조항은 2027년 1월 1일부터 단계적으로 시행될 예정이라는 것이 여러 경제·세무 매체의 공통된 설명이다.

큰 방향은 두 갈래다. 시가가 낮은 실거주 1주택자의 보유세 부담은 최대한 자극하지 않고, 고가 주택·다주택·비거주 주택의 부담은 끌어올리는 쪽으로 설계됐다. 종부세는 기본공제금액과 공정시장가액비율이 달라지고, 양도세는 장기보유특별공제가 ‘보유 기간’ 중심에서 ‘실제 거주 기간’ 중심으로 재편된다.

보유세의 핵심인 종부세는 기본공제금액부터 달라진다. 지금까지는 1주택자 기준 12억원 한 줄이었다면, 개편안에서는 실거주 여부에 따라 공제금액이 나뉜다. 여기에 세금을 실제로 계산하는 기준인 공정시장가액비율도 단계적으로 오른다.

2026년 8월 발표 세제개편안 기준 · 국회 통과 전 수치이며 향후 조정 가능

공정시장가액비율은 종부세 과세표준을 정하는 곱셈 계수다. 60%에서 70%, 다시 80%로 오른다는 것은 같은 공시가격이라도 세금을 매기는 기준액 자체가 커진다는 뜻이다. 조정대상지역 주택과 3주택 이상 보유자에게 80%가 먼저 적용된다는 점도 함께 확인해 둘 부분이다.

이번 부동산 세제개편은 아직 법으로 확정되지 않았다. 정기국회 제출 후 국회를 통과해야 조문이 확정되고, 시행일도 대부분 2027년 1월 1일 이후로 예정돼 있다. 지금 당장 세금을 더 내거나 덜 내는 것이 아니라는 점을 먼저 확인해야 한다.

가장 빠른 확인 경로는 국세청 홈택스(hometax.go.kr) 접속 후 ‘세금신고 → 종합부동산세’ 메뉴에서 개편 전후 예상세액을 비교해 보는 것이다. 재산세처럼 지방세로 분류되는 항목은 위택스(wetax.go.kr)에서 별도로 조회해야 하며, 이번 국세 중심 개편안과는 과세 주체가 다르다는 점도 헷갈리기 쉬운 부분이다.

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내부 인덱스 자료 부재로 관련 페이지 연결은 이번 회차에서 생략한다.