다주택자 양도세율 계산기, 결론부터 말씀드리면 국세청 홈택스에서 무료로 자동계산할 수 있습니다. 취득가액, 양도가액, 보유기간만 입력하면 1분 안에 예상 세액이 나옵니다. 2026년 5월 9일까지 중과세율 유예 중이니, 지금 바로 내 세금부터 확인해보세요.
다주택자 양도세율 확인하기
세율부터 정확히 알아야 계산이 가능합니다.
다주택자 양도소득세는 기본세율에 중과세율이 더해지는 구조입니다. 현재 기본세율은 과세표준에 따라 6%에서 45%까지 적용됩니다.
| 과세표준 | 기본세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | – |
| 1,400만원~5,000만원 | 15% | 126만원 |
| 5,000만원~8,800만원 | 24% | 576만원 |
| 8,800만원~1.5억원 | 35% | 1,544만원 |
| 1.5억원~3억원 | 38% | 1,994만원 |
| 3억원~5억원 | 40% | 2,594만원 |
| 5억원~10억원 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
중과세율이 적용되면 2주택자는 기본세율에 20%p가 추가되고, 3주택 이상은 30%p가 추가됩니다. 다만 현재는 중과세율 유예 기간이라 보유기간 2년 이상이면 기본세율만 적용됩니다.
🚨 단기양도는 예외입니다
1년 미만 보유: 70% 단일세율 적용
1년 이상 2년 미만: 60% 단일세율 적용
→ 중과 유예와 관계없이 단기양도 세율은 그대로 적용됩니다.
계산기 입력항목 준비하기
계산 전에 필요한 정보를 미리 정리해두면 1분이면 끝납니다.
홈택스 양도소득세 계산기를 사용하려면 아래 항목들이 필요합니다. 매매계약서와 등기부등본을 미리 준비해두세요.
| 구분 | 입력 항목 | 확인 서류 |
|---|---|---|
| 기본 정보 | 양도가액(매도금액) | 매매계약서 |
| 기본 정보 | 취득가액(매입금액) | 매매계약서, 등기부등본 |
| 기간 정보 | 취득일, 양도일 | 등기부등본 |
| 필요경비 | 취득세, 중개수수료, 법무사비용 | 영수증, 세금납부확인서 |
| 주택 정보 | 주택 수, 조정대상지역 여부 | 등기부등본, 국토부 확인 |
필요경비는 양도차익에서 공제되는 항목입니다. 취득 당시 지출한 취득세, 중개수수료, 법무사 비용 등이 해당됩니다. 영수증을 잘 보관해두셨다면 세금을 줄일 수 있습니다.
✅ 필요경비로 인정되는 항목
✓ 부동산 중개수수료
✓ 법무사 비용
✓ 취득 시 인지세
✓ 자본적 지출(확장, 샷시 교체 등)
📍 입력 항목 준비되셨나요?
무료 • 1분 소요 • 공인인증서 불필요
홈택스 자동계산 하기
국세청 홈택스 양도소득세 자동계산은 로그인 없이도 사용할 수 있습니다. 모의계산 기능이기 때문에 부담 없이 여러 번 시뮬레이션해볼 수 있습니다.
| 순서 | 단계 | 설명 |
|---|---|---|
| 1 | 홈택스 접속 | 홈택스 → 세금신고 → 모의계산 → 양도소득세 자동계산 |
| 2 | 양도유형 선택 | 1건 양도 또는 2건 이상 양도 중 선택 |
| 3 | 기본정보 입력 | 양도일, 취득일, 양도가액, 취득가액 입력 |
| 4 | 필요경비 입력 | 취득세, 중개수수료 등 경비 입력 |
| 5 | 결과 확인 | 예상 양도소득세 + 지방소득세 확인 |
계산 결과에는 양도소득세와 함께 지방소득세(양도세의 10%)도 표시됩니다. 실제 납부할 총 세액은 양도소득세 + 지방소득세라는 점 기억해두세요.
중과세율 유예 확인하기
이 부분이 다주택자에게 가장 중요합니다. 현재 다주택자 중과세율은 2026년 5월 9일까지 유예 중입니다.
📌 중과세율 유예 핵심 정리
– 적용 조건: 보유기간 2년 이상 주택
– 적용 세율: 기본세율 6~45% (중과 없음)
– 장기보유특별공제: 정상 적용
유예 기간 동안 조정대상지역 내 주택을 양도하더라도 보유기간이 2년 이상이면 기본세율만 적용됩니다. 장기보유특별공제도 받을 수 있어서 세 부담이 크게 줄어듭니다.
다만 유예 기간이 끝나면 상황이 달라집니다. 2026년 5월 10일 이후에는 조정대상지역 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 추가됩니다.
| 구분 | 유예 기간 중 (현재) | 유예 종료 후 |
|---|---|---|
| 2주택자 | 기본세율 6~45% | 기본세율 + 20%p |
| 3주택 이상 | 기본세율 6~45% | 기본세율 + 30%p |
| 장기보유특별공제 | 적용 가능 | 적용 불가 |
계산 시 주의사항
홈택스 계산기를 사용할 때 자주 실수하는 부분들이 있습니다.
🚨 자주 하는 실수
실수 1: 조정대상지역 여부를 잘못 선택
→ 해결: 국토부 조정대상지역 고시 확인 필수
실수 2: 필요경비에 인정 안 되는 항목 포함
→ 해결: 인테리어 비용 중 수선비는 불인정
실수 3: 분양권·입주권을 주택 수에서 제외
→ 해결: 2021년 이후 취득분은 주택 수 포함
특히 조정대상지역 여부는 양도일 기준으로 판단합니다. 취득 당시에는 조정대상지역이 아니었더라도 양도일에 지정되어 있으면 해당됩니다. 2025년 10월 이후 서울 21개구와 경기 12개 지역이 추가 지정되었으니 반드시 확인하세요.
계산기 결과는 어디까지나 참고용입니다. 실제 신고 세액과 차이가 날 수 있으므로 큰 금액이라면 세무사 상담을 권장합니다.
핵심 요약
📋 30초 정리 – 지금 바로 계산해보세요
✓ 준비물: 양도가액, 취득가액, 보유기간, 필요경비
✓ 현재 세율: 기본세율 6~45% (중과 유예 중)
✓ 유예 기간: 2026년 5월 9일까지
✓ 행동: 유예 기간 내 양도 계획이라면 지금 계산해보세요
다주택자 양도세는 변수가 많아서 직접 계산해보는 게 가장 정확합니다. 홈택스 계산기로 대략적인 세 부담을 파악한 뒤, 구체적인 절세 전략은 세무전문가와 상의하시길 권합니다.
📍 내 양도세, 지금 바로 확인해보세요
국세청 공식 • 무료 • 로그인 불필요
다주택자 양도세 계산기 어디서 사용하나요?
국세청 홈택스에서 무료로 사용할 수 있습니다. 홈택스 접속 후 세금신고 → 모의계산 → 양도소득세 자동계산 메뉴에서 로그인 없이 바로 이용 가능합니다.
다주택자 중과세율은 언제까지 유예되나요?
2026년 5월 9일까지 유예됩니다. 이 기간 동안 보유기간 2년 이상 주택은 기본세율(6~45%)만 적용되며 장기보유특별공제도 받을 수 있습니다.
중과 유예가 끝나면 세율이 얼마나 오르나요?
조정대상지역 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 추가됩니다. 예를 들어 기본세율 45% 구간이면 2주택자는 65%, 3주택자는 75%까지 올라갑니다.
양도세 계산 시 필요한 서류는 무엇인가요?
매매계약서(취득·양도 가액 확인), 등기부등본(취득일·양도일 확인), 필요경비 영수증(취득세, 중개수수료, 법무사 비용 등)이 필요합니다.
홈택스 계산 결과를 신고에 그대로 사용해도 되나요?
홈택스 계산기는 모의계산용으로 참고 목적입니다. 실제 신고 세액과 차이가 날 수 있으므로 정확한 신고를 위해서는 세무사 상담을 권장합니다.
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